Avm’Ler Kiracılarına Ne Yapacaklarını Şaşırdılar

Salgın sürecinde 3 aydan fazla mağazaları kapalı olan alışveriş merkezleri, şimdi de düşen cirolar karşısında kiracılarına nasıl bir sistem uygulayacaklarını düşünüyorlar. Birçok zincir marka ise AVM’lere kendi şartlarını bildirip, yola devam edip etmeme tekliflerini sunuyor. Büyük zincir markalar ile AVM yönetimleri istedikleri gibi ayarlama yapabilirken, olan tek şirket mağazası ve orta ölçekli gıda firmalarına oluyor.
Alışveriş merkezleri dolar ve avro üzerinden aldıkları kiraları TL’ye çevirmenin kavgasından henüz çıkamadan, salgın süreci ile dükkanların tamamen kapanması riski ile karşılaştılar. Dönüş ise kolay olmadı. AVM’ler açıldı ama, kalabalık yerlerde bulunmaktan korkan müşteriler henüz tam anlamı ile AVM ve mağazaları dolduramıyor. Virüsü kontrol anlamında AVM’ler geçen 1 ayı aşkın sürede Sağlık Bakanlığından tam not alırken, vatandaş kalabalık ortama keyifli bir şekilde gelemiyor veya alışveriş için kolay kolay kalabalıkların arasına dönemiyor.
Bu durumda AVM’ler kapı girişlerini azalttı, cirolar da henüz eski rakamlara dönmedi. Bir de üstüne üstlük uluslararası uçuşların tam başlayamaması sebebiyle yabancılar da gelmeyince cirolar yaz aylarının rakamlarından çok uzak kaldı. Yaz aylarını Orta Doğulu misafirler ile Avrupa’dan gelen gurbetçilerin alışverişleri ile atlatan mağazaları, Temmuz’da bayram hareketliliği kurtardı. Kurban Bayramı öncesinde 2 haftadır güzel cirolara kavuşan mağazalar, AVM’lerin Ağustos ayında nasıl bir yeni kira taktiği uygulayacaklarını düşünüyorlar. Salgın sonrasında dolar ve avro endeksli kiralarda yüzde 30 ile 50 arasında sektörüne göre indirim yapan AVM yönetimleri, şimdi bu fedakarlıklarını, cirodan yüzde 10-15 gibi oranlarda artı pay isteyerek telafi etmeye çalışıyorlar.
AVM’de kiracı olan ancak ana sözleşme dışında, hiçbir unsurun sabit olmadığı kira ortamında, mağaza sahipleri önlerini görememekten şikayetçiler. Hiçbir zaman, bu kadar belirsiz bir ortam olmadığını düşünün işletme sahipleri AVM’lerin gelecek senelerde var olabilmeleri için 2020 yılını fedakarlık ve nefes alma senesi olarak görmelerini istiyorlar. Birçok firma da sadece ciro üzerinden kira payı alınmasını savunuyorlar. OR-KA Grup Başkanı Süleyman Orakçıoğlu, AVM’lerde kira problemi yaşadıklarını belirterek, anlayış göstermeyen 15-20 alışveriş merkezinde mağazalarını kapatacaklarını açıkladı.
Cirodan kira payı almak ise her sektörde avantajlı bir durum olmadığını belirten, kuyumcu, saat, parfümeri, dayanıklı tüketim ve hijyen grubu mağazaları, giyim konfeksiyon sektöründe yüzde 15-20’lik cirodan kira ödemesinin makul ve mantıklı olabildiğini söylediler. Damat, Twenn gibi markalar ile birçok AVM’de yer alan Orakçıoğlu grup ise özellikle yabancı sermaye fonlarının yönetiminde olan AVM’lerde kira konusunda anlaşamadıklarını, sadece cirodan yüzde 15 kira ödemeyi kabul etmelerine rağmen, bu konuda mutabık kalamadıkları AVM’lerden çıkacaklarını açıkladı.
İstanbul’un merkezindeki birçok AVM’lerde ise yüzde 30 oranında dükkanlar boşalırken, yeni kiracı bulma konusunda eskiden sıra yazan AVM yönetimleri de şimdi dükkanları açık tutmanın derdine düştü. Haziran ayında birçok AVM’nin 2019’a göre kiraları yüzde 50 oranında düşürdüğüne dikkat çeken mağaza sahipleri, ancak bu indirimin bile dükkanları 2021’de açık tutmaya yetmediğini ifade ediyorlar. AVM’ler ise her ay sonunda kapı giriş ve dükkan dükkan ciro rakamlarını mukayese ederek, farklı bir şekilde kira istemeye devam ediyorlar. Önümüzdeki 4-5 aydan sonra 2021 yılında AVM’lerden daha büyük bir kaçış gündeme gelebilir.
Bu arada, Bursa’da Endülüs Park gibi HM’nin de mağazası bulunan bazı büyük AVM’ler salgından sonra henüz kapılarını daha ziyaretçilere açamadılar. Bazı AVM’lerin de bayramdan sonra çıkacak mağazalar ile doluluk oranlarının yüzde 50’nin altına düşme riski bulunuyor. AVM’ler kiralarında akılcı bir uygulama ile ciddi bir indirim sağlamazlar ise birçok işletme bayramdan sonra kapanacak. Metrekaresi 100-120 avro gibi olan kiralarını, ödeyecek bir firma bulmaları çok zor olacak. Zaten esnek çalışma sebebiyle birçok markanın saat 22 olmadan kepenkleri indirdiği AVM’lerde müşteri giriş sayıları da yaz döneminde çok canlı olmayacak. Diğer taraftan AVM’lerdeki kiraların da 2021 yılında kesinlikle TL bazlı sabit sözleşmeler ile yapılması için firmalar kendi aralarında görüşme yapıyorlar. Vatandaşlar ise AVM’ler yerine açık çarşıları, tarihi mekanları tercih etmeye başladılar. İstanbul, İzmir, Ankara, Bursa, Adana, Gaziantep, Diyarbakır, Denizli, Mardin, Trabzon, Samsun, Sakarya, Edirne, İzmit gibi yerlerde açık cadde mağazaları ile tarihi han ve kapalı çarşıların daha fazla rağbet görmesi dikkat çekiyor.